آیا مستاجر می تواند ادعای مالکیت ملک را داشته باشد؟
به گزارش مجله آزمون اول، گاهی در اطراف خود دیده اید که مالک یک ملک تجاری یا مسکونی از بستن قراردادهای طولانی مدت با مستأجر خود سر باز می زند و اعتقاد دارد که ماندن طولانی مدت یک مستأجر در املاک اجاره داده شده او ممکن است منجر به ادعای مالکیت مستأجر گردد و ممکن است بخواهد که املاک اجاره رفته او را از چنگش دربیاورد. به همین دلیل است که بعضی صاحبان ملک املاک اجاره ای، قراردادهای طولانی مدت، بیشتر از دو سال، با مستأجرین خود نمی بندند و اغلب آن ها بعد از دو یا سه سال مستأجر خود را جواب نموده و از او می خواهند تا املاک اجاره داده شده را تخلیه کند و هیچ دلیل منطقی ای برای این کار ندارند؛ حتی اگر مستأجر تا به امروز هیچ تأخیری در پرداخت اجاره نداشته باشد و هیچ گونه ضرری به املاک اجاره ای مورد نظر وارد ننموده باشد.
بستن قراردادهای طولانی مدت در بیشتر مواقع به نفع مستأجرین املاک تجاری و مسکونی است و جابه جایی های مکرر و تعدد مستأجرین حتی گاهی می تواند به ملک آسیب وارد کند. پس چرا برخی صاحبان ملک املاک اجاره ای با این وجود ترجیح می دهند تا قراردادهای بیشتر از یکی دو سال با مستأجرین خود نبندند و سر سال آن ها را جواب نمایند و از حق مالکیت مستأجر واهمه دارند؟
آیا این حق مالکیت مستأجر حقیقت دارد؟
آیا یک مستأجر بعد از سال ها اجاره یک ملک، می تواند ادعای مالکیت مستأجر را داشته باشد؟
اگر این ادعا صحت دارد باید چه زمانی از اجاره املاک اجاره ای گذشته باشد؟
آیا در این صورت مالک اصلی دیگر حقی بر املاک اجاره رفته شده ندارد؟
چه درصدی از سهم املاک اجاره ای به عنوان حق مالکیت مستأجر به مستأجر می رسد؟
حق مالکیت مستأجر فقط برای املاک اجاره داده شده تجاری است یا به املاک اجاره ای مسکونی هم تعلق می گیرد؟
این ها سؤالاتی هستند که هر یک از مستأجرینی که سال هاست یک ملک را اجاره نموده اند، ممکن است بپرسند. ما در این مقاله به تک تک این سؤال ها پاسخ خواهیم داد و تمام شرایط و قوانین مربوط به حق مالکیت مستأجر را شرح داده و تمام ابهامات را برطرف می کنیم.
قبل از بیان هر نکته ای، باید این را بدانید که در خصوص حق مالکیت مستأجر برای املاک اجاره ای در ایران، دو قانون در سال های مختلف وضع شده که بسته به این موضوع که قرارداد اجاره املاک اجاره داده شده در چه سالی نوشته شده باشد، قوانین فرق می نماید. در ابتدا به صورت جداگانه هر کدام از این قوانین را آنالیز می کنیم.
قانون وضع شده حق مالکیت مستأجر در سال 56
در این شرایط زمانی که صاحب املاک اجاره ای از مستأجر می خواهد تا ملک اجاره ای را تخلیه کند، مستأجر ادعای مالکیت مستأجر نموده و از او مطابق با نرخ مصوب شده روز توسط کارشناسان، مبلغی را طلب می نماید و در صورت عدم پرداخت این مبلغ توسط صاحب ملک، درصدی از املاک اجاره داده شده به مستأجر تعلق می گیرد که این مقدار هم بستگی به نظر کارشناسان دارد.
برای ادعای مالکیت مستأجر مطابق با قانون سال 56 هیچ زمان خاصی تعریف نشده بود و مستأجر چه بعد از گذشت یک مدت طولانی و چه حتی قبل از گذشت یک سال می توانست ادعای مالکیت مستأجر را داشته باشد و برای نام تجاری ای که در آن ملک ایجاد نموده، سهم یا مبلغی را طلب کند. به این نوع معامله، فروش سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه گفته می گردد.
در قانون سال 56 مستأجر بدون پرداخت هیچ هزینه ای بابت سرقفلی می توانست ادعای مالکیت املاک اجاره ای را داشته باشد و مالک هم تحت هر شرایط موظف به پرداخت بود. اما با وضع قانون سال 76 شرایط تغییر کرد و این قانون در حال حاضر تنها مشمول کسانی می گردد که قرارداد خود را ما بین سال های 56 تا 76 نوشته باشند و در غیر این صورت مشمول قانون سال 76 می شوند.
اما نکته ای که مغازه داران و کسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه) را خریداری نموده اند باید بدانند این است که سرمایه و سرقفلی آن ها همیشه در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستأجر در این گونه سرقفلی ها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه ای را در مغازه داران و مالکان سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد، چراکه مالکین در صورتی می توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستأجر انجام شده باشد. بنابراین تا زمانی که مستأجر تمام مقررات سرقفلی را موبه مو رعایت می نماید خطر سرقفلی او را تهدید نخواهد کرد.
قانون وضع شده حق مالکیت مستأجر سال 76
در این صورت در هنگام تخلیه املاک اجاره داده شده مستأجر مبلغی را مطابق با نرخ روز که توسط کارشناسان تخمین زده شده را بابت فروش سرقفلی از صاحب املاک اجاره ای طلب می نماید و علاوه بر مبلغ ودیعه، مبلغ سرقفلی را به نرخ روز از صاحب ملک طلب می نماید. به این معامله، سرقفلی واقعی گفته می گردد که مالک املاک اجاره داده شده، بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می نماید و بر اساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را به دست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.
آیا قانون حق مالکیت مستأجر مشمول املاک اجاره ای مسکونی هم می گردد؟
هیچ گونه املاک مسکونی سرقفلی ندارند و شما نمی توانید سرقفلی یک خانه مسکونی را بخرید. بنابراین هرچقدر هم قرارداد اجاره شما طولانی مدت باشد، شما نمی توانید ادعایی بابت حق مالکیت مستأجر املاک اجاره ای مسکونی را داشته باشید.
مغازه داران و کسبه قبل از خرید هرگونه سرقفلی باید تمامی شرایط مربوط به سرقفلی واقعی را بدانند و کسانی هم که قراردادشان مربوط به سال های 56 تا 76 بوده باید با مراجعه به مشاوران حقوقی، از تمامی حق و حقوق خود مطلع شوند تا برایشان در هیچ صورت و هیچ زمانی مشکل پیش نیاید.
منبع: هومینگمجله سی نوا: مجله سی نوا | آخرین اخبار جهان و ایران